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金融服务住房租赁 银行探索“新门道”

魏倩上海证券报·财富

  要解决好大城市住房突出问题,发展住房租赁市场是重要途径。眼下各方的关切在于如何让这一市场健康有序可持续发展?在昨日首届“浦江住房租赁高峰论坛”上,与会嘉宾直言行业瓶颈和痛点,提出不少建议。作为其中关键一环的金融服务,银行也在多方探路摸门道。

  市场上目前对长租房没有标准定义,一般可理解为租赁关系稳定、租金相对稳定、完全市场化运作的可长期租赁的住房。据了解,目前市场上的长租房主要有两类,一是政府提供的保障性租赁住房,二是企业运营的集中式租赁房(长租公寓);当然还有部分个人散租的长租房。

  业内人士认为,受政策支持和资本追捧,住房租赁行业近些年正处发展快车道,但逐步暴露出不少问题。“长租房市场目前面临三大基础性问题,一是住房租赁收益率过低,二是大额的、长期的、低融资成本的资金缺乏,三是很多人尚不愿意租房住,租住意愿不高。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在论坛上表示。

  柴强认为,租赁收益率高低是发展长租房市场面临的最底层、最基础性问题。目前该市场租金回报率(房租/房价之比)绝大多数不到2%。“如果没有一个合理的收益率,长租房市场难以持续发展。”

  去年以来,市场上多个长租公寓平台连番“爆雷”,让整个行业声誉跌至谷底,除了业务模式“长收短付”的弊端之外,收益率低就是一大原因。

  从政策支持上看,无论是“十四五”规划纲要,还是今年的政府工作报告,都对住房租赁市场着墨不少。有统计显示,目前全国46个城市出台了277个和住房租赁相关的政策。

  上海市房屋管理局房地产市场监管处副处长刘纪来在论坛上透露,目前上海正在谋划“十四五”住房租赁的发展工作,要加快租赁住房的有效供应;优化空间布局,要让大家租得近;要对租金开展监测,定期发布租金信息,引导市场的合理预期等。

  从市场容量上看,柴强判断,中国城镇居民家庭未来会有三分之一的人会租房居住,会用三分之一收入来支付房租等相关租赁费用。

  在发展住房租赁市场中,金融机构参与是关键一环,银行也在多方进行探索。建设银行通过实施住房租赁战略,摸索出一条服务住房租赁市场的新路,形成了支持住房租赁市场的建行模式。

  据建设银行住房金融和个人信贷总经理王毅介绍,建行形成支持住房租赁发展的建行模式主要有八个方面,分别是搭建住房租赁平台、创新存房业务、成立建信住房公司、组建住房租赁产业联盟、推出一揽子金融产品、试点住房租赁REITs项目、打造建行住房租赁价格指数。

  其中,存房业务是建行构建的一个全新市场模式。据王毅介绍,存房模式是一项落实新金融理念的重要创新,既发挥了建行的资金优势,又规避了运营经验缺乏的短板,通过分工协作、互利共赢引入市场化运营能力,将“房东—中介—租户”传统模式,转变为“房东—建信住房—专业运营—租户”的新型长租模式。

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