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尽快出台土地供应计划 有效引导房地产市场预期

中国证券报·中证网

  荣盛发展首席经济学家、 中国社会科学院房地产金融研究中心主任 尹中立

  2020年8月金融监管部门出台针对房地产企业的“三道红线”,2020年底又出台了针对商业银行房地产金融集中管理的规定,在此背景下,部分城市房地产市场近期仍出现上涨态势。笔者认为,房价上涨是很多因素综合作用的结果,房地产调控政策应该因症施策。

  多因素导致部分城市房价上涨

  据观察,本轮部分城市房价上涨的主要因素有以下几点:

  一是货币环境因素。为了应对疫情,2021年全球主要国家的货币政策和财政政策都较宽松,我国虽然没有实施量化宽松政策,但总体融资环境要比2019年宽松。从房地产市场运行的历史经验看,宏观政策调整对中心城市(主要为一线城市和部分二线城市)的影响明显会超过中小城市。

  二是小微企业贷款与房地产按揭贷款出现利率倒挂,出现套利交易。为了应对疫情,2020年初央行出台了一系列为中小企业纾困的政策,小微企业的贷款可以享受低利率优惠,最低年利率比住房按揭贷款的最低利率还低。

  对于商业银行来说,小微企业的贷款风险高于按揭贷款风险,当小微企业的贷款利率低于按揭贷款,部分商业银行就会选择向那些有不动产抵押的小微企业发放贷款。于是,市场产生了一些专门从事套利交易的中介机构,它们为部分炒房者提供过桥资金,购买了住房之后再办理小微企业的抵押贷款,偿还全部资金。小微企业的优惠贷款进入楼市,刺激了部分城市房价上涨。

  三是高净值人群从国外回流,刺激了中心城市的住宅需求。由于疫情的影响,海外留学的高端人才出现回流,当前回流的主要是在海外求学的本科及以上学历的人才,疫情在海外蔓延改变了这些人群的学习或工作计划。

  目前留学群体中还有一部分是中小学生,这些学生中有相当部分已经回国,但因为中外学习内容的差异,他们暂时难以参加国内普通学校的学习,只能进入国际学校或重点中学的国际班。留学海外的中小学生回流成为刺激中心城市学区房价格上涨的重要因素。

  海外留学群体大部分为高净值家庭,这些人群回流带动了一定数量的资金回流,改变了部分家庭资产配置。这些高端人才主要流向了一线城市。

  四是股票市场繁荣在一定程度上刺激了楼市需求。股市对楼市的影响主要通过新股发行这个途径。当前的上市公司以民营控股为主,每家公司完成新股发行与上市都会产生一批高净值家庭,从股市里套现的资金成为推动房价上涨的不可忽视力量。从近两年完成新股上市的公司注册地看,这些公司主要集中在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、合肥、成都等城市,这些城市房价出现了一定程度的上涨。

  五是新房限价导致套利行为,一定程度刺激楼市价格上涨。对商品住房的价格进行限制是为了缓解房价上涨压力,以期实现平抑住房市场的价格波动。但因为新房限价,导致有些城市的新房价格大幅度低于二手房价格,引发了短期的套利资金进入,出现所谓的“日光盘”现象。更重要的是,“日光盘”的出现会刺激当地楼市价格上涨,不利于市场健康运行。

  政府实施住房限价政策的初衷是为了缓解中低收入阶层的购房压力,但部分投机资本却从中获益。有人建议可以通过对购房者实施严格的资格认证来阻止投机者进入购房者行列,有些城市已经开始进行类似操作,效果尚待观察。

  房地产调控要有针对性

  笔者认为,房地产调控需要有针对性。一是宏观政策要回归常态化,这是治本之策。在疫情得到良好控制情况下,我国的货币与财政政策应该回归中性,尤其在美国再次推出财政刺激政策的背景下,我国必须采取一定的措施阻止美国宽松政策的溢出效应。

  二是建议尽快纠正小微企业的贷款利率与按揭贷款利率的倒挂现象。防止资金违规流入房地产市场。

  三是尽快按照国土资源部门出台的“两集中”办法出台土地供应计划,尤其是房价上涨幅度较大、库存消化周期不足10个月的热点城市。通过增加土地和住宅供应可以有效引导市场预期。在此轮房价上涨较快的城市,新房的库存数量都有限,库存消化周期低于正常水平,例如,上海、合肥的库存消化周期都低于6个月。

  四是建议部分城市取消住房限价措施。从实践结果看,新房限价只能在短期内起到平抑房价的作用,当二手房价格与新房价格出现倒挂时就产生了套利交易,限价政策反而刺激了市场需求。

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